Prefabrike yapılara getirdiği mimari, statik ve ısı standartlarıyla sektöründeki yerini sağlamlaştıran Bayramlar Mobilya Çelik Yapı, kısa sürede kurulan yapı elemanlarıyla iddiasını sürdürüyor. Uzun vadede, yurtiçi ve yurtdışı çalışmalarda uluslararası standardı yakalamak ve Türk prefabrik sektörünü tüm dünyada başarılı bir şekilde temsil etmek islediklerini belirten Genel Müdür Nedim Bayram, “Bu süreçte personelin, sektörde oluşacak yeniliklere uyum göstermesi için gerekli eğitimleri alması sağlanacağı gibi, firmanın yönetim olarak yeniliklere acık olmasının altyapısı da oluşturulacak” dedi. Krize ilişkin değerlendirmelerde de bulunan Nedim Bayram, “2009 yılı, yılbaşından itibaren tüm sektörlerde olduğu gibi prefabrik sektöründe de oldukça karamsar bir hava estirdi ve hemen tedbir alma zorunluluğunu getirdi” dedi. Bayram, “Tüm fazla harcamalar kısıldı. Personel alımlarım yavaşlattık. Hedeflediğimiz adımların atılmasını belli bir süre erteledik. Bu yılın ilk yansını kayıp olarak düşünerek, ikinci yarısından itibaren başlayan canlanmayla beraber kalan zamanı değerlendirmeye çalışıyoruz” ifadesini kullandı.

Özsaya İnşaat’ın sahibi Kayserili işadamı Süleyman Çetinsaya’nın 1977′de ağabeyi Nuh Çetinsaya ile başlayan inşaatçılığı 1982′den itibaren tek başına sürüyor. 2004 yılına kadar çok sayıda otel, alışveriş merkezi ve İstanbul’un en değerli semtlerinde yap sat konut projelerine imza atan Çetinsaya, 2004′ten itibaren TOKİ ile iş ortağı oldu ve Türkiye’nin en büyük projelerine imza atan bir inşaat öj organizasyonu kurmayı başardı. Şu anda şantiyelerinde 3 binden fazla çalışanı olan Çetinsaya, Avrupa Konutları Atakent 1 ve Avrupa Konutları Tem’de 4 bin 500 konutun yapımını tamamladı ve bunların 3 bin 500′ünü 2006-2009 döneminde sattı. Çetinsaya’nın 2010 yılına kadar yapımını tamamlayacağı toplam konut sayısı 5 bin 608. Bunlardan bin 108 konutluk Atakent 2 Projesi 2010 Eylül’ünde teslim edilecek. 1400 konutluk Atakent 1,2006 Eylülünde teslim edildi. 3 bin 100 konutluk TEM projesi ise bu eylülde teslim ediliyor. Çetinsaya, tüm projelerinden 1 milyar 380 milyon liralık hasılat hedefledi.

TİCARETİ BABADAN ÖĞRENDİ

Süleyman Çetinsaya, 1954 Kayseri doğumlu olduğunu söylüyor ve şöyle konuşuyor: “1963′te ailece İstanbul’a geldik, yerleştik. Babamız deri kösele işi yapardı ve mağazalarımız vardı. Biz de babamızın mağazasında ticareti öğrendik. 1971′de Nuh ağabeyim Yıldız İnşaat Fakültesi’ni bitirdi ve ağabeyimle birlikte 1977 yılından itibaren çalışmaya başladım. Beraber inşaat işleri yapıyorduk. 1982′ye kadar ağabeyimle birlikte iş merkezi ve konut inşaatları yaptık. Genellikle kendi arsalarımızda inşaat yapıp satıyorduk. Ayrıca yap sat işleri de yapıyorduk. 1982′de ayrıldık ve benim kendi başıma ilk inşaat işim Azak Sineması’nın yeri oldu. O projede Beyazıt’ta 135 mağaza yaptım. 1983′te de Azak’ın yazlık sinemasının yerini de aldım ve oraya bugün hâlâ bizim olan President Otel’i yaptım. Ayrıca Kadıköy, Yeşilköy gibi semtlerde konutlar yaptık.

CAROUSEL VE SONRASI

1993′te Bayraktar ve Mermerler ile ortak Carrousel Alışveriş Merkezi’ni yaptığını belirten Süleyman Çetinsaya, 1993′ten 2004′e kadar da çok sayıda projeye imza attığını, 7 otel inşa ettiğini söylüyor ve bunların 5′ini sattığını anlatıyor. Çetinsaya, “2004′e kadar böyle devam ettim. 2004′te ise TOKİ’yle başka bir ölçeğe geçtik” diyor. Çetinsaya şöyle devam ediyor: “Bizim ilk büyük konut işlerimiz TOKİ ile başladı. Atakent’i, bin 400 konutluk bir işti ve 2004′te aldık. İnşaatın başlamasıyla teslim tarihimiz 2006 eylülü arasında sadece 18 ay geçti ve çok başardı olduk. Ben halen bu projede ‘site başkanı’yım.”

Vatandaş iyi projeyi her dönemde alıyor

Avrupa Konutları Atakent 1 Projesi’nden sonra yine TOKİ ile hasılat paylaşımı modeliyle Avrupa Konutları TEM Projesİ’ne girişlerini de şöyle anlatıyor: “İlk projemiz Avrupa Konutları’nı marka yapmıştı. O yüzden de TEM Projesi’ne cesaretle girdik. Çünkü vatandaşın iyi projeyi her ortamda aldığını biliyoruz. Bu projeye başladığımızda 860 daireyi 15 günde sattık ki konut piyasası çok durgundu. Avrupa Konutları TEM, 3 bin 100 konutluk bir projeydi ve biz buna 2007 Kasım ayında başladık. 2009 Eylül’ünde de teslim etmeyi planlıyoruz. Geçici kabulleri geldi, temizlikler yapılıyor. Teslimatlara hazırlanıyoruz. Malum geçici kabul olmadan, iskan olmuyor. Şimdi vatandaş niye her ortamda alıyor? sorusunun cevabı da şurada gizli; TEM’de 2 yıl önce 211 bin liraya sattığımız daire, şu anda 419 bin lira.”

TOKİ’nin müteahhidi konusu yanlış anlaşılıyor

Süleyman Çetinsaya, 2002 seçimlerinden sonra, TOKİ’nin, Erdoğan Bayraktar’ın yönetimiyle çok farklı bir yapıya büründüğünü belirtiyor ve ‘Çünkü bulunan formül çok başarılı oldu. Hasılat paylaşımı modeli inanılmaz bir ivme getirdi. TOKİ, hasılat paylaşımı ile kendine gelir yaratıyor. O geliri de dar gelirli için konut yaptırmakta kullanıyor. Burada kamuoyu genellikle birkonuyu yanlış algılıyor. Bizim gibi hasılat paylaşımı pro[esi yapan müteahitleri de TOKİ müteahhidi olarak görüyorlar. Biz TOKİ’ye iş yapmıyoruz; TOKİ ile ortak iş yapıyoruz. TOKİ’nin bir inşaatını yapmak ile onunla hasılat paylaşımı proje yapmak çok farklıdır. Bu hasılat paylaşımı işi aslında bizim geleneksel ‘yap sat modelininin çok büyük ölçekli halidir.”

İnşaat herkesin yapacağı iş değil

İnşaat sektörünün yükseliş dönemlerinde yaşanan hormonlu sektörel büyümeyi de eleştiren Süleyman Çetinsaya bu konudaki görüşlerini de şöyle açıklıyor: “‘İnşaat işi artık öyle herkesin yapabileceği bir iş değil. Bir sanayici inşaatçılık yapamaz. Ben de sanayicilik yapamam. Herkes işini yapmaya bakmalı, mesleğinde zirveye ulaşmaya çalışmalı. Yoksa sonu hüsran olabiliyor ki bu hüsranları ne yazık ki son aylarda yine görüyoruz. Bana göre inşaat işinin üç önemli ayağı var. Birincisi imarplanı ikincisi şantiye ekibi ve üçüncüsü de finansman gücü. Bu üç ayak beraber olmazsa iş devrilir. Sadece para olsa da yetmez.”

Global mali krizin Türkiye’de tüketim alışkanlıklarının değişmesine yol açması, son dönemlerde uygulamaya konulan yeni alışveriş merkezi yatırımlarını da etkiledi. Sayıları daha şimdiden 211′e ulaşan ve rekabette zorlanan bazı alışveriş merkezleri hızla seri sonu ürünlerin uygun fiyatlarla satıldığı outlet merkezlerine dönüşürken, bunlara yıl sonuna kadar 3 yeni outlet daha eklenecek. Böylece, outlet olarak faliyet gösteren AVM’lerin sayısı 27’ye ulaşmış olacak.

Bayraktar Holding’in 1997 yılında İzmit Outlet Center’ı açarak Türk tüketicilerin ilk kez tanışmasını sağladığı outlet merkezlerinin son yıllarda hızla yaygınlaşmasında, birbirlerine yakın inşa edilen AVM’lerin kriz ortamında rekabette zorlanması etkili oldu. Güngören’deki Kale Center’ın Kale Outlet’e Beylikdüzü’ndeki D’Silva Alışveriş Merkezinin Fox City Outlet’e, Etiler’de faaliyet gösteren Mayadrom Uptown’un çocuk temasına, Bağcılar’daki Hayatpark’ın Hayatpark Outlet’e, Eskişehir’deki Neoplus’ın yanı sıra son olarak Bahçelievler’defci Metroport’un outlet merkezine dönüşmesinin ardından, AVM olarak planlanan İkitelli’deki 212 İstanbul’da Ağustos ayında kapılarını Power outlet olarak açmaya hazırlanıyor. Bu AVM’lerin outlete dönüşmesiyle birlikte outletler bir anda, alışveriş merkezlerinin toplam kiıalanılır alanının yüzde 10′unu, toplam cirosunun da yüzde 13′ünü karşılamasını sağladı.

OUTLET YATIRIMLARI

12 yıl önce İzmit Outlet Center’ın ardından Avantaj Factory Outlets’in faaliyete geçmesiyle birlikte tanınmış markalara ait ürünleri uygun fiyatlarla almak isteyenler, İzmit ve Çorlu’ya kadar gitmek zorunda kalırken, İstanbul’un ilk outlet merkezi 2000 yılında Zeytiriburnu’nda açıldı. Son 2 yılda hız kazanan outletlere son olarak, 100 milyon dolara mal olan Kurtköy’deki Viaport, 50 milyon Euro yatırım ile gerçekleştirilen Sefaköy’deki Amoni Park, Beylikdüzü’ndeki Outlet Park Center, İkitelli’deki Deposite ve Erenköy’deki Optimum eklendi Ağustos ayında Çorlu’da açılacak olan Outlet 12, 55 bin metrekare alan üzerinde kurulurken, Beykent’teki 44 bin metrekarelik Perla Vista ise Kasım ayında kapılarını açacak. İstanbul’un yanı sıra büyük şehirlerde de outlet yarışı devam ediyor. Multi Turkmall, Ankara’da Türkiye’nin en büyük outlet merkezi Forum Ankara’yı açtı. Ayrıca Rönesans’ın İzmir ve Adana’da Optimum Outlet Center’lar için faaliyetleri bulunuyor.

31 BİN METREKARE

Toplam 5 milyon metrekare alana sahip alışveriş merkezlerinden yaklaşık olarak yüzde 10 pay alan outletler toplam 486 bin metrekare alanda faaliyet gösteriyor. Yıl sonuna kadar tamamlanması planlanan 26 alışveriş merkezinden 3′ünün de outlet olması toplam kiralanabilir alana 31 bin metrekare daha eklenmesini sağlayacak. Açılacak 26 alışveriş merkezinin toplam alanının da 956 bine ulaşması bekleniyor.

Outletlerin, ‘inlet’ konseptli alışveriş merkezlerinden aldığı pay da her geçen gün artıyor. Outlet sayısının artması, cirosal bazda sektörden aldıkları payın da artmasına neden oluyor. Outlet alışveriş merkezlerinin 2006 yılında toplamdan aldığı cirosal pay yüzde 2′de kalırken, yeni açılan outlet merkezlerin sayısının hızla artmasıyla bu pay yüzde 13′e ulaştı. Alışveriş merkezlerini ziyaret eden yaklaşık 1 milyar ziyaretçinin yüzde 17’si de outletleri tercih ediyor.

GERİ DÖNÜŞ SÜRESİ 12 YIL

2000 yılında Türkiye genelinde 11 alışveriş merkezi açılırken bu oranın 2006 yılında 56′ya yükseldiğini söyleyen Airport Outlet Center Genel Müdürü Burçin Bendegül “Gerek dünyada gerekse ülkemizde yaşanan kriz ve krizler nedeniyle tüm sektörlerde olduğu gibi perakendecilik sektöründe de yatırım geri dönüş oranlarında gerilemeler meydana geldi. Günümüzde AVM’lerin yatırım geri dönüş hızları 12-15 yıl arasında değişirken outletlerde bu oran biraz daha düşerek 8-12 yıl aralığına çekiliyor. Outletlerde bu oranın düşük olma nedeni outlet tarzda inşa edilen merkezlerin iç ve mağaza dekorasyonların outlet konseptine uygun olarak tasarlamalarından kaynaklanıyor” diye konuştu.

YURTDIŞINDAN FARKLARI VAR

Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Demeği Başkan Yardımcısı Gündüz Bayer, outletlerin gelişmesinin son 2 yılda hızlandığını belirterek, “Ancak Türkiye’deki outletleri yurtdışındakilerle karşılaştırdığımızda farklılıklar var. İsim olarak outletler ama dünyadakilere çok fazla uymuyor. Yurtdışında outletler şehir dışında yer alırken Türkiye’dekiler şehir merkezinde yer alıyor. Yurtdışında bu AVMler açık havada faaliyet gösteriyor. Mağazaların metrekareleri daha büyük. Aynca outlet ürünleri satan dükkan sahipleri, outlete özel ürünler yapıyor. Farklı bir outlet sektörü var. Türkiye’de ise sene boyu indirim mağazası olarak görüyorlar” diye konuştu.

Tarabya’nın Rüya Evleri

Güncel İnşaat, Tarabya koyuna 500 metre uzaklıkta inşa ettiği 10 konutluk butik Tarabya Rüya Evleri projesini hayata geçiriyor. Tarabya Rüya Evleri’nde büyüklükleri 180 metrekare ile 262 metrekare arasmda değişen tek blokta 3 çatı dubleks, 2 bahçe dubleks, 5 ara kat 4+1 ve 5+1 daire seçenekleri yer alıyor. Fiyatları ise 725 bin dolar ile 1 milyon 50 bin dolar arasında değişiyor. Sosyal alanlara geniş yer verilen projede squash, açık – kapalı yüzme havuzu, 20 kişilik sinema salonu ve çocuk oyun parkının yanı sıra fitness, sauna, bahçe içerisinde mini cafe bar, barbekü mangal alanı ve kamelya bulunuyor. Ayrıca her dairede hidromassage ve ev sinema sistemi de yer alıyor.

Daha fazla bilgi: http://www.tarabyaruya.com/

Kemercity 3′de fiyat 170 bin TL

Gün İnşaat’ın Göktürk Kemerburgaz’da inşa ettiği, 45 konuttan oluşan butik projesi Kemercity III 6 bin metrekare alan üzerinde, 4′er katlı 4 bloktan oluşuyor. 1+1′den 5+1′e kadar farklı büyüklükteki 5 tip daire seçeneğinin sunulduğu projede fiyatlar 170 bin TL’den başlayıp 490 bin TL’ye kadar çıkıyor. Kemerburgaz Göktürk’ün tam merkezinde yer alan Kemercity III konutlarının teslim tarihi ise 2010 yılı sonu olarak öngörülüyor. Proje, yürüyüş parkurları, çocuklar için park, oyun alanları ve yüzme havuzu gibi sosyal donatıların yanı sıra, barbekü için ayrılmış özel bahçe bölümü ve tasarımda eski Türk Evi’lerinden esinlenerek oluşturulan cumbalanyla dikkat çekiyor.

Adres Botanikte fiyat 39 bin TL

Dumankaya İnşaat, Tuzla Aydınlı’da hayata geçirdiği Adres projesinin dördüncü etabı olan Adres Botanik’i de 39 bin TL’den başlayan fiyatlarla satışa sunuyor. Diğer Adres etaplarının yanında yeşile komşu Adres Botanik 3 blokta 284 daireden oluşuyor. Adres Botanik’te 36 metrekarelik stüdyo, 57 metrekarelik 1+1 ve 78 metrekarelik 2+1 daire çeşitleri bulunuyor. Adres’te dairelerin satışları 39 bin TL ile 103 bin TL aralığındaki fiyatlarla sürüyor. Projede 72 aya kadar vade uygulanıyor, aylık taksitler ise 419 TL’den başlıyor.

Hürriyet

Küresel kriz nedeniyle kampanyalara ağırlık veren gayrimenkul kuruluşları, baharda yakaladıkları canlılığı yaz aylarına kaydırmak için birbirleriyle yanşıyor. Peşinat ve faizlerin sıfırlandığı, vade sürelerinin uzatılıp, yüzde 25′lik peşinatın 12 ay taksitlere yayıldığı yaz kampanyalarında firmalar, şimdiden Ramazan ayının alt yapısını oluşturuyor. Varyap’ın Batı Ataşehir’deki Meridian’da, Ağaoğlu’nun Ataşehir’deki My Towerland‘inde peşinatları yüzde 1′e kadar çekerken, Tulip’in Bahçeşehir TulipTurkuaz‘da, Kuzu Grup Spradon Kuleleri ve Küçükçekmece Divan Residence‘da, Artaş – Özdaş – Doğu Konsorsiyumu’nun TEM Avrupa Konutlarında ise faiz 60 aya kadar yüzde 0.99’a çekildi. Eston İnşaat, Bahçeşehir‘deki Şehir’de, Mimart Yapı, Çorlu’daki Armada City’de ve Martı GYO’da Çerkezköy’deki Narin Park projesinde faiz oranını sıfırladı. Alper İnşaat, Kartal’daki Selective Kartal Evleri’nde peşinat ödeyene peşinatın yüzde 15′i kadar indirim uygularken, Sinpaş GYO da Peşinatsız Devrim kampanyasını yaz aylarında da sürdürme kararı aldı.

PEŞİNAT YÜZDE 1

Türkiye’nin ilk lüks yeşil konut projesi olan Varyap Meridian’ın 31 Temmuz’a kadar uzatılan ön satış kampanyası

kapsamında Halkbank ile yapılan anlaşma sayesinde yüzde 0.98 faizle ödeme imkanı sağlanıyor. Yüzde 1 peşinat, yüzde 75 banka kredisi ile satışa sunulan projede kalan yüzde 24′lük kısmı 30 ay sonra ödeniyor. Kişiye özel ödeme planlarının da hazırlanabildiği projede konutlar, lansman öncesinde yüzde 15 fiyat avantajı ile 155 bin TL ile 749 bin TL arasında satışa sunuluyor. Lansmanı ile birlikte fiyat artışları olacak. Ağaoğlu’nun “yüzde 1 peşinle ev sahibi olma” modeli yeni projesi My Towerland’de de geçerli oluyor. Kampanyada daire bedelinin yüzde 1′i peşin olarak ödendikten sonra, kalan peşinat tutan için Aralık 2009′da yüzde 12’lik ve Haziran 2011′de yüzde 12′lik ödeme yapılıyor. Projenin Sky Towers etabında 250 bin TL’den başlayan fiyatlar, 493 bin TL’ye yükseliyor. 31 Temmuz’a kadar geçerli olacak kampanyanın ardından yüzde 10’luk bir artış yapılacak.

FAİZ 0.99′DA KALDI

Kuzu Grup tarafından Bahçeşehir’de inşa edilen Spradon Kuleler’de 60 aya yüzde 0,99 faiz oranı ve 120 aya varan ödeme seçenekleri sunuluyor. Tapu teslim konutlar için yüzde 10 peşinat talep edilirken, yüzde 20 ara ödemesi 2010 Haziran’da olan Spradon Kuleler’de fiyatlar 198 bin TL’den, daireler ise 178 bin TL’den başlıyor. Ayrıca peşin Ödemelerde yüzde 10 indirim yapılıyor. Tulip’in Bahçehir’deki Tulip Turkuaz projesinde 30 Eylül’e kadar devam edecek kampanya kapsamında 0,99 faiz oranıyla 60 ay ya da 1.16 faiz oranıyla 120 aya kadar vade imkanı sunuluyor. Fiyatların 113 bin TL’den başladığı projede 1+1,2+1 ve 4+1, ayrıca 3+1, dubleks daire seçenekleri bulunuyor. Kuzu Grup ise Küçükçekmece’de inşa ettiği Divan Residence’daki daireler için yüzde 10 peşinatla 120 aya kadar taksit imkanı sunuyor. Fiyatların 115 bin TL’den başladığı projede 60 aya kadar yüzde 0.99 faiz uygulanıyor.

SIFIR FAİZDEN VAZGEÇMİYOR

Eston İnşaat, Bahçeşehir’deki Şehir projesinde 24 aya kadar sıfır faiz uygulamasını başlatırken, Mimart Yapı’nın Çorlu’da gerçekleştirdiği Armada City’de 31 Temmuz’a kadar geçerli olacak “3 Seçenekli Temmuz Kampanyası”, kapsamında banka kredisi kullanmadan ve herhangi bir dosya, sigorta, kredi masrafı olmadan 84 aya kadar sıfır faiz imkanı sunuyor. Kampanyanın üç seçeneği arasında yüzde 35 peşinatla 84 ay sıfır faiz, yüzde 25 peşinatla 72 ay sıfır faiz, yüzde 15 peşinatla 60 ay sıfır faiz alternatifleri yer alıyor. Projede fiyatlar ise 80 bin TL’den başlayıp 192 bin TL’ye çıkıyor. Martı GYO tarafından Çerkezköy’de hayata geçirilen Narin Paris’in ilk etabı olan Erguvan Sitesi’nin kişiye özel ödeme planlan ile ister 60 aya kadar sıfır faizle 490 TlL’en başlayan taksitlerle, ister sıfır peşinat ve 59 bin TL’den başlayan fiyatlarla satışlarına devam ediliyor.

PEŞİNAT ERTELEYENLER

Alper İnşaat, Kartal’da yapımı süren  Kartal Evleri’nde peşinat ertelemeli kampanya düzenliyor. Peşinatı olmayanlar yüzde 25′lik peşinat tutarını 12 ay sonra ödeyebiliyor. Ayrıca isteyenler, yüzde 25′lik peşinat tutarını erteleyerek 6, 12 ve 18′nci aylarda üç eşit taksitle ödeyebiliyor. Peşinatı olanlara ise, ödedikleri peşinatın yüzde 15′i tutarında mdirim uygulanıyor. Projede fiyatlar 139 bin TL ile 380 bin TL arasmda değişiyor. Sinpaş GYO Aqua City 2010 projesinde “Peşinatsız Devrim” kampanyasına devam ediyor. Bu ödeme planı ile ev sahipleri 3 ay sonra evlerinin satış bedelinin yüzde 5′ini, 12 ay sonra yüzde l0′unu, 24 ay sonra da yüzde 15′ini ödüyor, taksitlerini sabitleyerek bakiyeyi anlaşmalı bankalar vasıtasıyla kredilendiriyor. İhlas ise Bizimevler’de yüzde 25′lik peşinatı 2011′e erteliyor.

Son blokların satışa çıktığı Avrupa Konutları TEM projesinde üç ayrı kampanya düzenleniyor. İlk seçenekte yüzde 25 peşinatla 60 ay yüzde 0.99, 120 ayda ise 1.15 faiz oranıyla vade uyguluyor. ‘Önce Otur Sonra Öde’ kampanyasında ise, yüzde 30 peşinat ödeniyor. Taksitler Ocak 2010’da başlıyor. Üçüncü kampanyada ise yüzde 50 peşinat karşılığında kalan miktar 1 yıl sonra sıfır faizle ödeniyor. Bu seçenekte aylık taksitler 2 bin TL’den başlıyor. Projede dairelerin fiyatları 175 bin TL ile 459 bin TL arasında değişiyor.

Emlakçılar, sadece gayrimenkul pazarlama ve gayrimerîkul danışmanlığı hizmeti vermiyor, inşaat sektörünün önünü açacak öneriler getiriyor. Uluslararası emlak zinciri REMAX’in Türkiye’deki ilk franchise ofisinin sahibi olan REMAX Delta Gayrimenkul Brokeri Hayrullah Üçgün de, hemen hemen herkesin hemfikir olduğu, ancak bir türlü “elimizin ve de aklımızın gitmediği” bir noktaya parmak basıyor. Hayrullah Üçgün, Türkiye’deki konutlarda büyük bir “metrekare savurganlığı yapıldığı”nı düşünüyor. Japonya’da nüfusun yüzde 80′inin ortalama 28 metrekare evlerde yaşadığını, Avrupa’nın önemli merkezlerinde de orta kesimin küçük metrekareli, evlerde yaşadığını hatırlatan Üçgün, “Biz ise sadece misafir geldiğinde açmak üzere bir misafir yatak odası, çoğu zaman kullanılmayan veya misafir geldiğinde geçilen, en güzel eşyalarla donatılmış salon olan evleri yapıyoruz. Kendimiz oturmuyoruz, çoğu zaman gösteriş için ayda yılda bir gelecek misafir için en pahalı eşyaları alıyor, ona özel oda tahsis ediyoruz” diyor.

Türkiye’de özellikle İstanbul, İzmir, Ankara, Bursa, Kocaeli gibi büyük şehirlerde tek çalışan, karı-koca yaşayan veya 1-2 çocuğa sahip olan küçük ailelerin sayısının arttığını kaydeden Hayrullah Üçgün, “Karı-koca veya 2 yetişkin 2 çocuklu bir aile çok rahat 1 oda 1 salon dairede veya maksimum 2 oda 1 salon evde yaşayabilir. Bu tip evleri yapıp satmalıyız. Son aylarda zaten bu tip evleri yapıp satan inşaatçılar yoğun talep gördü. Ben de ortalama 60-80 metrekare evleri yapıp satan müteahhitlerin daha fazla talep göreceğim, metrekare düşük olduğu için maliyeti de düşük olan evlere daha kolay sahip olunacağını söylüyorum” diye konuşuyor.

Milyonlarca konutta ortalama 30′ar metrekare kullanılmayan alan olduğunu belirten Hayrullah Üçgün, “Belirli bir gelir seviyesindekileri kenara koyacak olursak, insanımızın önce başını sokacağı küçük bir eve ihtiyacı var. Fakat evlerde öyle ‘metrekare savurganlığı’ yapılıyor ki, ortalama 30 metrekareden, İstanbul’daki yaklaşık 3.5 milyon konutta savurganlık yapılmış. Toplamda 105 milyon metrekare yapar.

İnşaatın metrekaresi 500 TL’den hesaplansa 52 milyar 500 milyon TL gibi korkunç bir rakam eder” ifadelerini kullanıyor. Üçgün şunları kaydediyor:

“Bu büyük savurganlıkla, aslında yaklaşık 600 bin konut daha yapılabilirdi. Ben, ‘Bu kadar ev boş duruyor’ diye düşünüyorum. Yani 600 bin konutu, evlerimizin içende bir yerlere gömmüşüz, söyle büyük bir savurganlık yapmışız. Amerika’yı keşfetmeye gerek yok. Japonya kadar demiyorum ama idael bir Türk ailesi, 60-80 metrekare konutta krallar gibi yaşayabilir. Bu konutun, bir avantajı da var. 60 metrekarelik evin ısıtılması, 150 metrekareye göre, 2.5 kat daha ucuz. Ortalama 150 TL doğalgaz parası ödeyen bir ailenin gideri, 60 TL’ye düşer. Kullanmadığınız, ısıttığınız, soğuttuğunuz metrekarelerden de kurtulacaksınız. 52.5 milyar TL savurganlığa, bu yakıt savurganlığını da ekleyin. Bir evin maliyeti her yıl üzerine koyuyor. Düşük metrekare kullandıkça metrekare maliyetiniz her sene ucuzluyor.”

Büyükçekmece Alkent 2000 ve Esenyurt-Beylikdüzü sınırında, E-5 kenarında iki ofise sahip. Bu bölgelerde yaklaşık 20 yıldır emlakçılık yaptığını söyleyen Üçgün, kendi bölgesinde de büyük bir “metrekare savurganlığı” bulunduğu tespitini yapıyor. Üçgün, “inşaatçılara, müteahhitlere de anlatıyoruz. Bugün krize rağmen bu bölgede de ortalama 60-70 metrekarelik, 50-60 bin TL fiyata sahip konutlar yapılabilir. Bu tip 50 bin konut bile kısa sürede satılır” diyor.

İstanbul’da milyonlarca binanın 20-30 yaşında veya daha yaşlı olduğunu hatırlatan Hayrullah Üçgün, “Bu evler, o zamanki kalitesiz inşaat malzemeleri ile yapılmış. 60-80 metrekarelik konutları teşvik ederek, ciddi dönüşüm sağlanabilir. Düzgün mühendislik projesi almış evler 50-80 yıl kullanılabilir. 60 bin TL’ye konut aldınız. Bugünkü modern inşaat teklikleri ile yapıldığında 70-80 yıl bile kullanabilesiniz. Öbür türlü binalar 20 yılda eskiyordu. Bunlar milli servet. Milyarlarca dolar paramız bu şekilde heba edildi” diye konuşuyor. Mimarlar Odası’ndan, İnşaat Mühendisleri Odası’ndan da görüşlerinin değerlendirilmesi gerektiğini ifade eden Üçgün, “Orta ve alt gelir grubuna yönelik konutlar yapabiliriz, ucuza mal ederiz. Sağlıksız konutlardan da kurtuluruz. 1999 yılında deprem oldu. Yüzlerce açık oturum oldu. ’30 yılda mı olur 40 yılda mı olur’ diye 10 yıl kaybettik. Depremin olacağını söylemeye gerek yok. 10 yılda bu kesime 2 milyon adet konut üretebilirdik” diyor.

Türkiye’nin, elindeki yazlık stoğunu değerlendirebileceğini ifade eden Hayrullah Üçgün, “Yazlık evinizi belki yılda 15 gün kullanıyorsunuz. Mesela, Florida’da geri kalan dönemlerde 2-3 ay kiraya verilir. Oradaki, yatırım yapıp kiraya veriyor” dedi. Türkiye için de projeler hazırlandığını ancak bunları uygulamanın çok zor olduğunu kaydeden Üçgün, “İnşaatçılar da, emlakçılar da dediklerime ilk anda tepki gösterebilir; ancak akıllı projelerle hem emlak ve hem de inşaat sektörünün daha sağlıklı büyüyeceğini, ayakta kalacağını düşünüyorum. Atıl duran projelerin kimseye faydası yok. Yazlıklar da kıyıları kirletmekten başka işe yaramadı” diye konuştu. Üçgün’ün açıklamalarını destekleyen bir haber geçtiğimiz günlerde Kuşadası’ndan geldi. Aydın’ın Kuşadası ilçesi Davutlar Beldesi Belediye Başkanı Tuncay Uysal, 12 bin yazlık bulunan beldeye yaklaşık 2 bin yazlık sahibinin geldiğini, bu durumdan belde ekonomisinin olumsuz etkilendiğini belirtti.

Ülkede belirli bölgeler yazlık mezarlığına döndü

Üçgün, Türkiye’de “kanayan bir yara”nın da yazlıklar olduğunu söylüyor. Yazlıklarda da on milyarlarca liranın çöpe gittiğini, İstanbul’dan Saroz Körfezi’ne kadar onlarca yazlık sitede, binlerce yazlığın kullanılmadığını ve hatta çürümeye terk edildiğini vurguluyor. Hayrullah Üçgün şöyle devam ediyor: “10 sene önce çıktım, Kumburgaz’dan Alanya Gazipaşa’ya kadar gittim. Yazlık konut mezarlığına şahit oldum. Sadece Silivri’den Gelibolu’ya kadar olan konutların binlercesi hiç kullanılmıyor. Buradaki metrekare savurganlığına hesap makinası yetmez. Kumburgaz’da yazlık modası 70′lerde başladı. Milyon dolara yazlıklar var. Ben meslektalarımın tepkisini çekebilirim, fakat Türkiye parasını çöpe atıyor. Kendimden örnek vereceğim, çok iyi bir kazancım olmasına rağmen hiçbir zaman yazlığım olmadı. Fakat her sene tatile çıkıyoruz. 15 günlük tatil yapacağım diye yazlık almam. Oturacaksanız, bağ-bahçe yapıp emekliliğinizi sürecekseniz alırsınız. Öyle siteler var ki 300-500 dairelik siteler yazlık mezarlığı. Türkiye milyar dolarları buralara, yanlış yatırımlara yatırıldı. Günde 1 litre süt tüketiminiz varsa, gidip inek mi alacaksınız.”

Krizin etkisi, A tipi ofis binalarından çok, B tipi binalarda görülüyor. Bu yıl, Nisan – Haziran döneminde A tipi ofislerin fiyatı yaklaşık yüzde 10 – 12 seviyelerinde gerilerken, doluluk oranı daha düşük olan B tipi binalarda ise krizin etkisiyle geçen yılın aynı dönemine göre kira fiyatları yüzde 7-10 geriledi. TURYAP’tan Özgül Erdoğan, Avrupa yakasında, havaalanı bölgesinden uzaklaşmak istemeyen bazı medya, lojistik, telekomünikasyon, tekstil, uluslararası ticaret şirketlerinin bu bölgelerdeki ofislerde kalmayı tercih ettiğini ifade ediyor.

Kriz öncösi Levent – Maslak hattında özellikle 300 – 500 – 750 metrekare gibi küçük metrajlı ofislerin kiralamalarında bu hat üzerinde metrekare birim fiyatlarının 30 – 45 dolar artı vergi seviyelerinde olduğunu kaydeden Özgül Erdoğan, “Şu an Avrupa yakasında merkezi noktalarda yüksek metrajlı A kalite ofis ihtiyacı olması halinde, bu ihtiyacı karşılayabilecek, kullanıma dekorasyona hazır tek merkezi semt Zincirlikuyu ve Şişli. 1000 metrekareden 50 bin metrekareye kadar kiralık ofis ihtiyacı olanlar için çeşitli alternatifler oluşturmak mümkün olabiliyor” diyor.

İstanbul’un gerek konut gerekse ticari emlak açısından her 5-6 yılda bir periyotlar yaptığını, emlakta konutun, ofislerin, depo-fabrika fiyatlarının ayrı zamanlarda minimum seviyelere düştüğünü ve maximum seviyeleri yakaladığını söyleyen TURYAP Genel Müdürlüğü Pazarlama Koordinatörü Özgül Erdoğan, 1999 yılında Avrupa yakasında Maslak-Levent bölgesindeki ofis kiralarının brüt metrekare birim fiyatının 20-25 dolar + vergi şeklindeyken 2001 krizinin etkisiyle 2001′de 9-12 dolar + vergi seviyesine gerilediğini hatırlatıyor. Özgül Erdoğan, “Son 5 yılda  prestij göstergesi olan Levent – Büyükdere Caddesi üzerindeki yeni plazalarda kira fiyatları şimdiye kadar olabilecek en yüksek seviyeleri yakaladı, 30-45 dolar seviyeleri olağan hale geldi” diyor.