Ekonomide yaşanan mali kriz yüzünden geçtiğimiz yıl sadece 103 bin konutun pazarlanabildiği İstanbul’da, devreye sokulan kampanyalar sayesinde nisan-haziran döneminde hareketlenen gayrimenkul sektöründe şimdi hesaplar, satışları katlama üzerine yapılıyor. Bunda da bankaların konut kredi faizlerini 5 yıl vadede yüzde 1,46′dan yüzde 0.96′ya indirmesi etkili oluyor. Faiz oranlarında yaşanan şok düşüşüsün talep artışı yaratmasıyla birlikte, 2008′de 103 bine düşen İstanbul’daki konut satışının bu yılın sonunda 200 bine ulaşması bekleniyor. Kriz yüzünden yılın ilk üç ayında sadece 26 bin konut satışının gerçekleştiği İstanbul’da, gayrimenkul kuruluşlarının nisan-haziran döneminde uygulamaya koydukları kampanyalar sayesinde yılın ilk yarısını 83 bin adetlik satışla kapatmalarını sağladı.

Küresel kriz nedeniyle 2009 yılına durgun giren gayrimenkul sektöründe KDV ve tapu harcı indirimleri de satışları önemli ölçüde etkiledi. Tapu harcının indirilmesi satış işlemlerinin kayda girmesini sağladı. Böylece ikinci çeyrekte konut satışları bir önceki döneme göre yüzde 78 oranında yükseldi nisan, mayıs ve haziran aylarını kapsayan ikinci çeyrekte Türkiye genelinde 194 bin 743 konut el değiştirirken, İstanbul en fazla işlemin gerçekleştirildiği il oldu. İstanbul’da ikinci çeyrekte yüzde 118 artışla 56 bin 909 konut, satış sonucunda el değiştirdi. Konut satışlarında en fazla artış ise yüzde 231 ile Kars, Ağrı, Iğdır ve Ardahan bölgesinde yaşandı. Bunda da, tapu harçlarının yüzde 15′ten yüzde 5′e inmesiyle daha önce konut alanların Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne gidip işlemlerini gerçekleştirmeye başlaması etkili oldu.

KONUTTA İSTANBUL LİDER

Türkiye İstatistik Kurumunun (TÜİK), konut satış istatistiklerine göre, İstanbul’da 2008 yılında konut satışları 103 bin 503′e geriledi. 2009′un ilk 6 ayında ise, ilk çeyrekte 26 bin 91, ikinci çeyrekte 56 bin 909 olmak üzere konut satışları şimdiden toplam 83 bine ulaştı. İstanbul’u konut satış işlemlerinde Ankara takip ediyor. Ankara’da bu yıl toplam konut satışı 56 bin 45′e ulaşırken, İzmir’de de 19 bin 11 ‘e akıyor. Üç büyük şeririn ardından konut satış işlemlerinde Antalya öne çıkıyor. Antalya’da bu yıl toplam 17 bin 304 konut, satış sonucunda el değiştirdi

El değiştiren konut adedi olarak İstanbul lider durumda bulunurken, değer olarak bir önceki döneme göre en fazla artış yüzde 231 ile Kars, Ağrı, Iğdır ve Ardahan bölgesinde yaşandı. Bu illeri yüzde 156 ile Mardin, Batman, Şırnak ve Siirt’in yanı sıra yüzde 123 ile Şanlıurfa ve Diyarbakır izledi.

Konut satışlarının bir önceki döneme göre yüzde 78, önceki yılın aynı dönemine göre ise yüzde 72 oranında artış göstermesinin en önemli nedeni olarak kriz önlemleri gösteriliyor. KDV indiriminin yanı sıra tapu harçlarının da 15 Mart-15 Haziran aralığında binde 15′ten binde 5′e indirilmesi, uzun zamandır bu işlemlerini gerçekleştirmeyenleri harekete geçirdi. Maliyetleri nedeniyle tapu devirlerini erteleyenlerin, harç indiriminin ardından tapu işlemlerini yılın ikinci çeyreğinde gerçekleştirmesi, konut satışlarında yaşanan bu artışın yalnızca tapu kayıtların da olduğunu gösteriyor. Tapu harcı indiriminden yararlanarak oturdukları evin tapusunu üzerine alanların, Tapu Kadastro Genel Müdürlügü’nde kayda geçmesi sonucunda konut satışları ciddi oranda artış göstermiş oldu.

Teşvik etkili oluyor talebi tetikliyor

Devletin konut edinmeyi teşvik edici uygulamalarının her birinin konut alım satımının canlanmasına olumlu katkı yaptığını söyleyen Turyap Yönetim Kurulu Üyesi Başak Soner şunları söyledi: “Son aylarda bu tür uygulamalar üst üste geldi. Ramazan ayı geleneksel bir durgunluk yaparken, bu yıl tam tersi oldu. Ramazan ayında hareketlendik. Hareketlenme iki ay önce lüks konutlarda KDV indirimiyle başladı. Mevcut stokun yüzde 5′ini kapsadığı için piyasaya ön canlılık getirdi. Geçtiğimiz hafta bankalar da konut faizini düşürme yarışı başladı. Şu anda 2009′un ilk yansına kıyasla ciddi bir hareketlilik bekliyoruz. Piyasanın açılacağına ilişkin sinyaller alındığı zaman insanlar harekete geçiyor. Rakamlar, bu tetiklemenin etkisiyle kağıt üzerinde de olsa artmaya başlıyor.”

Hürriyet

Bankaların konut kredisindeki faiz indirme yarışı, vadelere de yansımaya başladı. 1 yıl vadeli kredilerle başlayan faizi yüzde 1′in alana çekme yarışı, 60 ay vadeye kadar uzadı. 60 ay vadede yüzde 1′in altına ilk kez inen banka Akbank oldu. Akbank’ın geçtiğimiz hafta yüzde 0.99 olarak ilan ettiği 60 ay vadeli kredi faizini bu hafta Finansbank, yüzde 0.96′ya kadar çekti. Böylece 100 bin liralık konut kredileri aylık 313 TL birden gerileyerek, 2 bin 200 lira taksitle ev sahibi olma imkanı oluştu.

Merkez Bankası’nın sert faiz indirim politikası izlemesiyle piyasa faizlerindeki gerileme bankacıların tüketici kredilerinde faiz hesaplamalarını yeniden gündeme getirdi. Bono piyasasında tek haneye inilmesi ve tarihi dip seviyelere kadar gerileme bankacıların elini rahatlatan en önemli unsurlardan birisi oldu. Akbank’ın, bir yıl vadeli konut kredisine yüzde 0.99 faiz verdiğini ilan etmesi domino etkisi yarattı ve bütün bankalar masadaki hesaplamalarını ilan etmeye başladı. Sektördeki bütün bankalar 1 yıl vadede yüzde 1′in altında konut kredisi verdiğini duyurmaya başladı.

Bankalardan gelen bu indirim haberleri tüketicilerin 2005 yılından bu yana beklediği ‘faiz yüzde 1 ‘in altına iner mi’ psikolojik sorusuna cevap vermiş oldu. Ancak 1 yıl vade konut kredilerinde neredeyse hiç kullanılmazken bankaların bu indirimi ‘şov’ olarak değerlendirildi. Tüketiciler gözünü uzun vadeye çevirirken bankalarda bir yandan uzun vadede yüzde 1′in altında faiz uygulamak için hesaplamaları masaya yatırdı.

1 yıl vadenin ardından ilk uzun vade 3 yıl olarak ilan edildi. ING ve Finansbank ise genelin biraz dışına çıkarak 36 aylık (3 yıl) kredileri de düşük faiz kapsamına aldı. Bu yarışa katılan tek kamu bankası olan Ziraat de, hızlı bir giriş yaparak vadesini 3 yıla kadar uzattı. Üstelik banka 1 yıla verdiği faiz oranını 3 yıla da aynen uyguladı.

YARIŞ 5 YILDA KIZIŞTI

3 yıl vadenin ardından, yüzde 1’in altında faizi ilk ilan eden banka olan Akbank bu kez 60 ay (5 yıl) vadeyi gündeme getirdi. Banka yaptığı açıklama ile faizini ‘5 yıla kadar yüzde 0.99′ olarak ilan etti. Ancak hemen ardından Finansbank’tan yapılan açıklama üe 60 ay vadede faiz 0.96 seviyesine kadar inmiş oldu. Böylece Türkiye’de asıl tercih edilen vade 7-8 yıl’ şeklindeki eleştirilere açık olsa da, ‘düşük faiz konusunda bankalar ne kadar samimi olduğunu göstermeye başladı’ yorumlarına da neden oldu.

Bankaların konut kredi faizlerini yüzde 1’in altına çekmesi gayrimenkul sektörünün bir anda hareketlenmesini sağladı. Hesaplarını Şeker Bayramı’nda yaşanacak canlanmaya göre yapan kuruluşlar, bankaların başlattıkları indirimlerle 5 yıl vadeli kredilerde faizleri, yüzde 1.46’dan yüzde 0.96’ya kadar çekmesiyle birlikte erken bayram sevinci yaşamaya başladı. Konut kredi faizlerinin yüzde 1’in altına indirilmesiyle birlikte, konut projelerinin satış ofislerinde yoğunluk, iki kat arttı. Bunda da Türkiye’de konut alanların yüzde 80′inin konut kredisi kullanması etkili oldu.

5 yıl vadeyle kullanılan 100 bin TL’lik bir konut kredisinde aylık taksitlerin 2 bin 513 TL’den 2 bin 200 TL’ye düşmesi, ertelenen talebin bir anda yüzde 20 oranında artmasını sağladı. Faizlerde yaşanan bu şok düşüş, gayrimenkul kuruluşlarının yıl sonu hedeflerini de yeniden gözden geçirmek zorunda bıraktı. Durgunluk nedeniyle ertelenen projeler, yeniden hayata geçirilmek için kollar sıvandı. Sektörde yaşanan bu son gelişmeler, konut fiyatlarını etkiler mi sorusunu akıllara getirirken, konut üreticilerinin belirli bölgelerde oluşan stokların erimesi için fiyatları bir süre daha artırmayacağı, ancak faiz indrimlerinin devam etmesi halinde konut fiyatlarının Ramazan Bayramı’nın ardından yükseliş eğilimine girebileceği ifade ediliyor.

Bankaların konut kredisi faizlerini yüzde 1’in altına çekmesi, ağustos ayını durgun geçiren konut sektörüne bir anda hız kazandırdı. 100 bin konut stokuyla küresel krize yakalanan gayrimenkul kuruluşları, bu stoku eritmek için yaz başından bu yana bir çok kampanya düzenlerken, sektörün beklediği adım, bankalardan geldi. Faizlerin yüzde 1 ‘in altına inmesiyle, konut almak için bekleyen tüketicilerin de harekete geçmesini sağladı. Konut projelerinin satış ofislerinin yoğunluğu geçtiğimiz hafta iki kat artarken, faiz indirimlerinin devam etmesiyle ilk etapta yüzde 20′ye varan oranda talep artışı yaşanacağı ve konut üretecüerinin elinde bulunan stoğun kısa sürede eriyeceği belirtiliyor. Sektördeki bazı kuruluşlar da kriz nedeniyle erteleme karan aldığı projeleri başlatarak talepten pay almayı hedefliyor.

İLK ETAPTA ZAM YOK

Ertelenen konut talebinin yeniden gündeme gelmesiyle, satışları hareketlilik kazanan gayrimenkul kuruluşlarının, konut fiyatlarını da yeniden gözden geçirmesi bekleniyor. Kriz döneminde fiyatlarına zam yapmayan ve bu dönemi kampanyalarla aşmaya çalışan kuruluşlar, ellerindeki konut stokunu tüketmek için bir süre daha konut fiyatlarım yükseltmeyeceği ifade ediliyor. Ancak faiz indirimlerinin yıl sonuna kadar devam etmesi halinde, konut piyasasının düzeleceği ve konut fiyatların yükseleceği söyleniyor.

Ofislere Ziyaret İki Katına Çıktı

Bankaların birbiri ardına konut kredilerini indirmesinin konut sektöründe de etkisini gösterdiğini söyleyen Teknik Yapı Başkanı Nazmi Durbakayım, ‘Teknik Yapı‘nın showroom’larında geçtiğimiz hafta ziyaretçi sayısı 2 katına çıktı. Konut ihtiyacı olanlar indirimlerin ne kadar süreceğini tahmin edemedikleri için ihtiyaçlarını bir an önce gidermek istiyor. Bankaların bu indirimi ramazanda da sektöre doping getirdi ve bayramdan sonra yaşanacak canlılığı öne çekti. Yani bu

indirimleri erken gelen bayram olarak nitelendirebiliriz” diye konuştu. İndirimlerin konut fiyatlarına artış getireceğini de belirten Durbakayım şöyle devam etti: “Firmalar krizde zam yapma cesaretini gösteremedi. Müşterinin talebinin artmasıyla fiyatlar da yukarı çıkacaktır. Bayrama kadar bu şekilde devam eder ancak firmalar bayramdan soma fiyat artışı için hazırlık yapacaklardır.”

Projeler Raftan İniyor

Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Uğur Dumankaya, Türkiye’de konut alanların yüzde 80’inin konut kredisi kullandığını belirterek şunları söyledi: “Şu anda hızlı bir yükseliş olmasa da olumlu bir hava, bir hareketlilik var. Dünyadaki gidişata da bağlı olarak indirimlerin sürmesinin yıl sonuna kadar devam eceğini düşünüyorum. Bu indirim sektördeki firmaları cesaretlendirip, ertelenmiş projelerin gündeme gelmesini sağlar.”

Konutta Alım Zamanı

Faiz indirimlerinin uzun vadade etkili olacağını ifade eden Dap Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz şöyle konuştu: “Konut piyasasında firmalar, uzun süredir zam yapmadı, elindeki stokları tüketiyor. Piyasa düzelmeye başlayınca konut fiyattan da yükselecektir. Şubat-mart gibi fiyat artışları başlar. Çünkü sektörde taşlar o zamana kadar yerine oturur. Konut ihtiyacı olanların bu dönemi iyi değerlendirmeleri gerekiyor. Faizler düşüyor, konut fiyatları da zaten dip noktadaydı. Şimdi alım için en iyi dönem.”