Toplu Konut İdaresi (TOKİ), son 5 yılda Türkiye çapında nüfusu 100 bini aşkın 15 şehir büyüklüğünde 370 bin konut üreterek bir imparatorluk haline geldi. Zenginden kazandıyla yoksulu destekleyen TOKİ hasılat paylaşım modeli ile ağırlığı İstanbul’da olmak üzere 55 bin lüks konut ürettirip, bu konutlardan elde ettiği 7 milyar TL’nin de katkısıyla Türkiye çapında 315 bin ucuz konut yapımına ulaştı. TOKİ önümüzdeki dönemde de 45 bin lüks konut yapıp, buradan elde edeceği gelirle 160 bin ucuz konuta daha imza atmaya hazırlanıyor.

Hükümetin “Planlı Kentleşme ve Konut Üretimi” programı kapsamında 2003 yılında Türkiye çapında başlattığı konut seferberliğini yöneten Toplu Konut idaresi (TOKİ) yaklaşık 5 yılda Türkiye’nin 81 ili, 603 ilçesinde 369 bin 547 konut üretimi gerçekleştirerek “Gayrimenkul İmparatoduğu”na dönüştü. 369 bin konut, altyapı ve sosyal donatılarıyla birlikte nüfusu 100 bini aşkın 15 şehir anlamına gelirken, TOKİ 2011 yılı sonuna kadar şehir sayısını 20′ye, konut sayısını 500 bine çıkarmayı hedefliyor. TOKTnm uyguladığı yöntem için “Robin Hood” benzetmesi yapanlar oluyor.

ROBİN HOOD YÖNTEMİ

TOKİ’nin ‘Robin Hood’ yöntemi şöyle işliyor: “2004 yılından bu yana konut üretiminin yüzde 80′ini yoksul ve dar gelirli alt gelir grubuna yönelik gerçekleştiriyor. “Hasılat paylaşım modeli” (arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı) ile üst gelir grubuna yönelik konut üretip buradan elde ettiği gelirle alt gelir grubunu finanse ediyor. Yani bir nevi zenginden alıp fakire veriyor.” Bu yöntem sayesinde TOKİ, hasılat paylaşımı ile ağırlığı İstanbul’da olmak üzere 55 bin lüks konut yapıp 7 milyar TL gelir elde etti. Elde edilen bu gelir Türkiye çapında inşa edilen 315 bin ucuz konutun yapımında kullanıldı.

ZENGİNDEN 7 MİLYAR TL ALDI

TOKİ ve iştiraki Emlak Konut GYO, ağırlığı İstanbul’da olmak üzere aralarında Ağaoğlu, Teknik Yapı, Varyap Varlıbaşlar, Tulip, Kuzu Grup ve Taşyapı’nın da bulunduğu pek çok firmayla toplam 13 milyar TL’lik hasılat paylaşımı ihalesi gerçekleştirdi. Gerçekleştirilen 58 ihaleden TOKİ ve Emlak Konut’un elde ettiği gelir 7 milyar TL’ye ulaşırken, bu rakamın 4 milyar TL’si bu kurumların kasasına girdi.

İSTANBUL TÜRKİYE’YE YETİYOR

Son dönemde hasılat paylaşımı modeliyle inşa edilen projeler arasında ise Ağaoğlu’nun Ataşehir’deki 4 bin konutluk My Towerland, Varyap Varlıbaşlar’ın Batı Ataşehir’deki 1500 konutluk Varyap Meridian, Artaş – Güner ortaklığının Halkalı’daki 1108 konutluk Avrupa Konutları Atakent 2 ve Kuzu Grup‘un Bahçeşehir’deki 1045 konutluk Spradon Quartz‘ı yer alıyor. Büyük şehirlerde hasılat paylaşımı yöntemiyle lüks konutlara imza atan TOKİ ve işritaki Emlak Konut GYO, kaynak geliştirme uygulaması kapsamında özel sektörle birlikte 54 bin 944 lüks konut üretti. Bu konutların 45 bin adedi İstanbul’da yer alırken, geri kalanı ise Ankara, Eskişehir, İzmir, Tekirdağ ve Diyarbakır’da inşa edildi.

45 BİN YENİ LÜKS KONUT

Önümüzdeki dönemde hasılat paylaşımı modeliyle TOKİ’nin Emlak Konut GYO’yla

birlikte 45 bin yeni konut hedefi bulunuyor. Böylece bir kaç yıl içinde arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı modeliyle inşa edilen konut sayısının da toplam 100 bine ulaşması hedefleniyor. TOKİ’nin ve Emlak Konut GYO’nun üretilen projelerden aldığı hasılat ile toplamda 160 bin yeni konut daha üretebileceği belirtiliyor. Şu anda TOKİ’nin Seyrantepe Spor Kompleksi dışında hasılat paylaşımı projeleri için gerçekleştireceği büyük bir ihale bulunmazken, önümüzdeki 2-3 ay içerisinde yeni ihalelerin yapılacağına dikkat çekiliyor.

TOKİ, arsayı veriyor lüks konutun yüzde 40′ını alıyor

ARSA karşılığı gelir paylaşımı esasına göre yapılan satış modelinde, özel sektör kuruluşlarının önce düzenlenen ihalelere katıldığını söyleyen Emlak Konut GYO Genel Müdürü Feyzullah Yetgin, modelin işleyişini şöyle anlatıyor: “Bu model, kamu ve özel sektör işbirliği uygulaması halinde hayata geçiyor. İhalede, söz konusu arsa üzerinde anlaşma yapıyoruz. TOKİ’nin yönetmeliği çerçevesinde sözleşmeler yapılıyor. İhaleyi kazanan kuruluş, proje gelirinden elde edeceği hasılatın belli bir kısmını ödüyor. TOKİ, bu modelde inşa edilen projelerden ortalama yüzde 40 pay alırken, Emlak Konut GYO’nun aldığı pay da yüzde 38′e çıkıyor. Emlak Konut GYO, arsa dışında herhangi bir maliyete katılmadan projenin elde ettiği hasılatı paylaşıyor. Gayrimenkullerin pazarlama ve satış faaliyetleri ise yüklenici gayrimenkul firmaları tararından yapılıyor. Yüklenici firma, satışlar süresince TOKİ’nin de onayını alarak, konut piyasa koşullarındaki ve konut kredisi faizlerindeki değişimlere ve beklentilere göre fiyat ayarlaması yapabiliyor.”

Özsaya İnşaat’ın sahibi Kayserili işadamı Süleyman Çetinsaya’nın 1977′de ağabeyi Nuh Çetinsaya ile başlayan inşaatçılığı 1982′den itibaren tek başına sürüyor. 2004 yılına kadar çok sayıda otel, alışveriş merkezi ve İstanbul’un en değerli semtlerinde yap sat konut projelerine imza atan Çetinsaya, 2004′ten itibaren TOKİ ile iş ortağı oldu ve Türkiye’nin en büyük projelerine imza atan bir inşaat öj organizasyonu kurmayı başardı. Şu anda şantiyelerinde 3 binden fazla çalışanı olan Çetinsaya, Avrupa Konutları Atakent 1 ve Avrupa Konutları Tem’de 4 bin 500 konutun yapımını tamamladı ve bunların 3 bin 500′ünü 2006-2009 döneminde sattı. Çetinsaya’nın 2010 yılına kadar yapımını tamamlayacağı toplam konut sayısı 5 bin 608. Bunlardan bin 108 konutluk Atakent 2 Projesi 2010 Eylül’ünde teslim edilecek. 1400 konutluk Atakent 1,2006 Eylülünde teslim edildi. 3 bin 100 konutluk TEM projesi ise bu eylülde teslim ediliyor. Çetinsaya, tüm projelerinden 1 milyar 380 milyon liralık hasılat hedefledi.

TİCARETİ BABADAN ÖĞRENDİ

Süleyman Çetinsaya, 1954 Kayseri doğumlu olduğunu söylüyor ve şöyle konuşuyor: “1963′te ailece İstanbul’a geldik, yerleştik. Babamız deri kösele işi yapardı ve mağazalarımız vardı. Biz de babamızın mağazasında ticareti öğrendik. 1971′de Nuh ağabeyim Yıldız İnşaat Fakültesi’ni bitirdi ve ağabeyimle birlikte 1977 yılından itibaren çalışmaya başladım. Beraber inşaat işleri yapıyorduk. 1982′ye kadar ağabeyimle birlikte iş merkezi ve konut inşaatları yaptık. Genellikle kendi arsalarımızda inşaat yapıp satıyorduk. Ayrıca yap sat işleri de yapıyorduk. 1982′de ayrıldık ve benim kendi başıma ilk inşaat işim Azak Sineması’nın yeri oldu. O projede Beyazıt’ta 135 mağaza yaptım. 1983′te de Azak’ın yazlık sinemasının yerini de aldım ve oraya bugün hâlâ bizim olan President Otel’i yaptım. Ayrıca Kadıköy, Yeşilköy gibi semtlerde konutlar yaptık.

CAROUSEL VE SONRASI

1993′te Bayraktar ve Mermerler ile ortak Carrousel Alışveriş Merkezi’ni yaptığını belirten Süleyman Çetinsaya, 1993′ten 2004′e kadar da çok sayıda projeye imza attığını, 7 otel inşa ettiğini söylüyor ve bunların 5′ini sattığını anlatıyor. Çetinsaya, “2004′e kadar böyle devam ettim. 2004′te ise TOKİ’yle başka bir ölçeğe geçtik” diyor. Çetinsaya şöyle devam ediyor: “Bizim ilk büyük konut işlerimiz TOKİ ile başladı. Atakent’i, bin 400 konutluk bir işti ve 2004′te aldık. İnşaatın başlamasıyla teslim tarihimiz 2006 eylülü arasında sadece 18 ay geçti ve çok başardı olduk. Ben halen bu projede ‘site başkanı’yım.”

Vatandaş iyi projeyi her dönemde alıyor

Avrupa Konutları Atakent 1 Projesi’nden sonra yine TOKİ ile hasılat paylaşımı modeliyle Avrupa Konutları TEM Projesİ’ne girişlerini de şöyle anlatıyor: “İlk projemiz Avrupa Konutları’nı marka yapmıştı. O yüzden de TEM Projesi’ne cesaretle girdik. Çünkü vatandaşın iyi projeyi her ortamda aldığını biliyoruz. Bu projeye başladığımızda 860 daireyi 15 günde sattık ki konut piyasası çok durgundu. Avrupa Konutları TEM, 3 bin 100 konutluk bir projeydi ve biz buna 2007 Kasım ayında başladık. 2009 Eylül’ünde de teslim etmeyi planlıyoruz. Geçici kabulleri geldi, temizlikler yapılıyor. Teslimatlara hazırlanıyoruz. Malum geçici kabul olmadan, iskan olmuyor. Şimdi vatandaş niye her ortamda alıyor? sorusunun cevabı da şurada gizli; TEM’de 2 yıl önce 211 bin liraya sattığımız daire, şu anda 419 bin lira.”

TOKİ’nin müteahhidi konusu yanlış anlaşılıyor

Süleyman Çetinsaya, 2002 seçimlerinden sonra, TOKİ’nin, Erdoğan Bayraktar’ın yönetimiyle çok farklı bir yapıya büründüğünü belirtiyor ve ‘Çünkü bulunan formül çok başarılı oldu. Hasılat paylaşımı modeli inanılmaz bir ivme getirdi. TOKİ, hasılat paylaşımı ile kendine gelir yaratıyor. O geliri de dar gelirli için konut yaptırmakta kullanıyor. Burada kamuoyu genellikle birkonuyu yanlış algılıyor. Bizim gibi hasılat paylaşımı pro[esi yapan müteahitleri de TOKİ müteahhidi olarak görüyorlar. Biz TOKİ’ye iş yapmıyoruz; TOKİ ile ortak iş yapıyoruz. TOKİ’nin bir inşaatını yapmak ile onunla hasılat paylaşımı proje yapmak çok farklıdır. Bu hasılat paylaşımı işi aslında bizim geleneksel ‘yap sat modelininin çok büyük ölçekli halidir.”

İnşaat herkesin yapacağı iş değil

İnşaat sektörünün yükseliş dönemlerinde yaşanan hormonlu sektörel büyümeyi de eleştiren Süleyman Çetinsaya bu konudaki görüşlerini de şöyle açıklıyor: “‘İnşaat işi artık öyle herkesin yapabileceği bir iş değil. Bir sanayici inşaatçılık yapamaz. Ben de sanayicilik yapamam. Herkes işini yapmaya bakmalı, mesleğinde zirveye ulaşmaya çalışmalı. Yoksa sonu hüsran olabiliyor ki bu hüsranları ne yazık ki son aylarda yine görüyoruz. Bana göre inşaat işinin üç önemli ayağı var. Birincisi imarplanı ikincisi şantiye ekibi ve üçüncüsü de finansman gücü. Bu üç ayak beraber olmazsa iş devrilir. Sadece para olsa da yetmez.”

Ataş Gün-Er ortaklığıyla inşa edilen Avrupa Konutları Atakent 2 konut projesinde fiyatlar 170 bin 900 TL’den başlıyor. Eski Halkalı polis lojmanlarının bulunduğu 82 bin metrekarelik arazi üzerine inşa edilen projede 14 blok ve 1108 daire bulunuyor. 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 dubleks dairelerin büyüklükleri 93 metrekare ile 150 metrekare arasında değişiyor.

1+1 daireler 93 metrekare büyüklüğünde ve 170 bin 900 TL, 2+1 daireler 111 metrekare büyüklüğünde ve 206 bin TL , 3+1 daireler 145  metrekare büyüklüğünde ve 276 bin 600 TL’den başlayan fiyatlar ile alıcılarını beklerken, 4+1 dubleks konutlar 451 bin 800 TL’den başlıyor.

Daha fazla bilgi: http://www.avrupakonutlariatakent2.com/

Seba İnşaat ortaklarında Haşmet Mürşit, TOKİ’nin üstlenmesi gereken misyon konusunda da farklı görüşlere sahip. “TOKİ hangi noktada olmalı” sorumuza, Mürşit şu yanın veriyor: “Bence, özel inşaat projelerine rakip olarak değil de, daha çok arsa üretimi ile ilgili noktada olması gerekir. İstiyorum ki, TOKİ bizim rakibimiz olmasın… Çünkü birçok müteahhit zor şartlarla bürokrasiyle, ekonomik krizle uğraşıyor. Bir de karşısına TOKİ gibi bir rakip çıkıyor. TOKİ, arazi üretiminde yer alabilir. Mantıklı olanı bu. TOKİ sosyal konut da üretmeli ancak, arsa üretimine yoğunlaşıp müteahhit firmalarla anlaşma yapması gerekir. Bir düzenleyici rolü de üstlenebilir. Veya kaliteli inşaat üretimi için ‘takipçi’ olabilir. Devlet adına, belediyelerin yerine bu konuda üst kurum olabilir. İmar, ruhsat, temel, temel üstü gibi konularla uğraşmalı. Bu hizmetleri belediyeler yerine TOKİ’nin yönetiminde bulunduğu idareden j alabiliriz. En azından belediye de, çöpüyle temizliğiyle uğraşırken, konut işiyle uğraşmamış olur. Belki devlet; sağlam firmalara, yılların firmalarına ‘gelin size de TOKİ’ye verdiğim şartlarla, arsa vereyim’ derse, biz de daha çok istihdam sağlarız”

45 m2 büyüklüğünde 1+1 10.112 adet konut TOKİ tarafından satışa sunuluyor. Eğer 30 yaşın üzerindeyseniz, proje il sınırları içinde en az 3 yıldır ikamet ediyorsanız ve sosyal güvenlik kurumuna tabi değilseniz 240 ay vade ile aşağıdaki il ve ilçelerdeki konutlardan satın alabilirsiniz.

ADANA AKKUYU, ANKARA MAMAK KUSUNLAR, ANTALYA ÇIPLAKLI, AĞRI SUÇATAĞI, BURSA KARACABEY, BURSA GÜRSU, ÇANAKKALE KEPEZ, DİYARBAKIR ÜÇKUYULAR, ESKİŞEHİR AŞAĞISÖĞÜTÖNÜ, ERZURUM KAZIM KARABEKİR, GAZİANTEP ŞAHİNBEY, İZMİR KEMALPAŞA, KONYA MERAM, KİLİS MERKEZ, MALATYA MERKEZ, SAKARYA KORUCUK, TRABZON BAHÇECİK 2.ETAP, VAN KEVENLİ

Vadesi 12 aydan az olmamak kaydıyla geri ödemesi devam eden konut ve işyerleri için borç bakiyelerinin kapatılmasında indirim uygulaması başlatılmıştır.

Peşin olarak ödenir ise %21, 3 ay vadeli eşit taksitli olarak ödenir ise %18, 6 ay vadeli eşit taksitli olarak ödenir ise %16 indirimli olarak ödenebilecektir.

Daha fazla bilgi: www.toki.gov.tr

Halkalı’nın ilk rezidans projesini Kuzu Grup inşa ediyor. Kuzu Grup ve TOKİ, Halkalı’nın ilk ve tek rezidans projesi olan ‘Divan Residence’a imza atıyor. Tekstil Ar-Ge merkezi ve bir teknokente de ev sahibi olacak projede lüks dairelerin fiyatı 99 bin YTL’den başlıyor.

Üniversite kampusüne çok yakın olan projenin yanında Marmara Üniversitesi’nin yeni kampüsü bulunuyor. Türkiye İhracatçılar Birliği’nin tekstil Ar-Ge merkezinin de bulunacağı projedeki Teknokent’te öğretim görevlileri ile şirketler birlikte çalışacak.

TOKİ, kaynak geliştirme uygulamaları kapsamında Kuzu Toplu Konut İnşaat işbirliğiyle İstanbul Halkah’da Divan Residence adında yeni bir projeye başladı. Halkalı’nın ilk ve tek rezidans projesi olan Divan Residence, tamamı 1+1 ve 2+1 olan göl ve deniz manzaralı 747 daire ve 22 işyerlerinden oluşuyor. 29 bini yeşil alan olmak üzere toplam 34 bin metrekare üzerine kurulan proje, 99 bin YTL’den başlayan fiyatlarıyla da dikkatleri çekiyor. Projede 1 + 1 dairelerin büyüklüğü 57.74 ile 74.45 metrekare, 2+1 dairelerinki ise 78.19 ile 111.46 metrekare arasında değişiyor.

Alışveriş olanakları, spor ve dinlenme alanları, fitness center’ı, Türk hamamı ya da saunası, yüzme havuzu ve göl manzarasına sahip olacak projeden E-5 ya da TEM otoyolu, Atatürk Havalimanı’na kolayca ulaşılabiliyor. Ayrıca Marmaray’ın son durağından Gebze’ye kadar çok kısa sürede gitmek de mümkün olacak.

Kuzu Grup, 1943 yılından bu yana 3 milyon metrekareden fazla alanda 1000′den fazla projeye imza attı. Proje en geç 2009 Aralık ayında teslim edilecek.

Avrupa Konakları’nda 7 gün 24 saat güvenlik personeli olan ve giriş çıkışı kontrollü kapalı bir sitede yaşama fırsatı bulacaksınız. Özel sosyal tesislerinde kapalı yüzme havuzları ve sosyal aktivite imkanları bulunmaktadır. 

Gayrimenkulün değeri, geleceği ve tercih nedenleri iöin 3 temel unsur var. Bunlar lokasyon, lokasyon ve lokasyon olarak belirtilir. 15 yıl önce örnek daire bir banliyö yerleşimi olarak kurulan Bahçeşehir. Mükemmel mimarisi Elit sakinleri, huzurlu ve kayifli yaşam alanlarıyla önemli bir cazibe merkezi olmuştur. Civarındaki yerleşimler ve projeler de hemen bu kaliteli ismin öevresinde içine girmek kolaylığıyla gerçek Bahçeşehir’in kendine özgü kaliteli coğrafyasını sürekli genişletmeye çalışmaktadır. Ama gerçek Bahçeşehir tektir. Bu tek ve kaliteli alanın tam ortasında yer almak ağacın yeşilini suyun mavisini kesintisiz hissetmek İstanbul’un en büyük şelalelerinden birinin hemen içinde olmak büyük bir ayrıcalıktır. 

Mülk alırken çok uzun yıllar sonrasını düşünmek gerekir. Hele villa veya çok katlı ev alınıyorsa, yaşlanınca bu merdivenleri nasıl çıkarım diye düşünür insan. Avrupa Konakları villalarında kapalı otoparktan yatak odasına kadar ulaşan asansörler, dublex ve triplex villalarda otoparklardan her kata çıkan özel asansörler vardır.

Daha fazla bilgi: http://www.avrupa-konaklari.com/

Toki’den büyük fırsat. 19.503 sosyal konut ile 333 iş yeri uygun ödeme koşulları ile devam ediyor. 

Ticaret merkezleri, okulları, oyun alanları, parkları ve çevre düzenlemeleri, peysaj çalışmaları ve sağlık ocaklarıyla sadece %10 peşinat vererek ve 120 aya kadar vadeler ile kira öder gibi konut sahibi olmak mümkün. 

Faiz uygulaması olmayan satışlara borç bakiyesi TEFE, ÜFE ve memur maaş zam oranlarına göre belirlenmektedir. Açık satışlarda Toki evlerine kurasız, başvuru önceliğine göre sahip olabilirsiniz. 

Daha fazla bilgi: www.toki.gov.tr

İrtibat telefonları: 0312 565 20 65